Acheter un bien immobilier par l'intermédiaire de son entreprise : choix judicieux ou piège ?
Septembre 2025 - Pour de nombreux entrepreneurs, cela semble logique : il y a souvent plus d'argent dans l'entreprise que sur le compte personnel, alors pourquoi ne pas acheter un bien immobilier avec ces fonds ?
Ce raisonnement semble séduisant, mais les implications fiscales et juridiques rendent le choix moins simple qu'il n'y paraît à première vue.
Les avantages fiscaux en un coup d'œil
Si votre entreprise achète un immeuble, elle peut déduire de nombreux frais : droits d'enregistrement, TVA, frais de notaire, intérêts, frais d'agence immobilière et frais d'entretien. L'amortissement est également autorisé : en général, il est d'environ 3 % par an sur la valeur du bâtiment, à l'exclusion du terrain.
Toutefois, ces déductions ne s'appliquent que lorsque le bien est utilisé à titre professionnel, loué ou mis à la disposition d'un gestionnaire en tant qu'avantage en nature. Pour un logement utilisé uniquement à titre privé, le fisc refuse résolument la déduction.
L'utilisation privée reste coûteuse
Les locaux de l'entreprise utilisés à titre privé donnent lieu à un impôt sur le revenu des personnes physiques et à des cotisations de sécurité sociale supplémentaires. En outre, une résidence privée offre une plus grande protection contre les créanciers par le biais d'une déclaration de forclusion chez le notaire. Pour un bien immobilier enregistré au nom de la société, cela n'est pas possible.
Le hic : la valeur ajoutée
La grande différence avec un achat privé réside dans la taxe sur la vente. Dans une société, la plus-value est imposée au taux de l'impôt sur les sociétés (25 %), suivi souvent d'un autre précompte mobilier de 30 % si vous souhaitez transférer le bénéfice dans le secteur privé.
Et ce n'est pas tout : la plus-value n'est pas calculée sur le prix d'achat initial, mais sur la valeur comptable après amortissement. Supposons que votre entreprise achète un bien immobilier pour 600 000 euros et qu'elle l'a déjà amorti à hauteur de 200 000 euros. Il est alors comptabilisé pour 400 000 euros. Si vous le vendez plus tard pour 900 000 €, la plus-value imposable est de 500 000 € et non de 300 000 €. En revanche, dans le secteur privé, vous ne payez pas d'impôt sur les plus-values si vous possédez le bien depuis au moins cinq ans (ou huit ans dans le cas d'un terrain à bâtir).
Location : entreprise ou particulier ?
La location par l'intermédiaire de la société peut être intéressante si le locataire utilise le bien de manière professionnelle. Toutefois, si le bien est loué à un particulier pour son usage privé, il est généralement plus avantageux d'en être propriétaire. En effet, un particulier n'est pas imposé sur le revenu locatif réel, mais sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Cet impôt est souvent beaucoup plus favorable que l'impôt sur les sociétés.
Héritage et donation : plus complexe grâce à l'entreprise
Transmettre un bien à la génération suivante par l'intermédiaire d'une entreprise n'est pas si simple. Cela se fait souvent par le biais d'une donation des actions de l'entreprise, mais vous héritez alors également de la plus-value en report d'imposition. La vente de l'entreprise est une alternative, bien que les nouvelles règles à partir de 2026 puissent entraîner une imposition plus lourde.
La personnalisation est essentielle
Les personnes qui souhaitent utiliser un bien immobilier à titre purement privé ont généralement intérêt à l'acheter en dehors de la société. Le financement est peut-être plus coûteux, mais vous évitez les pièges de l'impôt sur les plus-values et bénéficiez d'une meilleure protection en cas de décès ou de faillite. Des possibilités de formules mixtes existent - achat à titre privé et location à votre entreprise, par exemple - mais l'administration fiscale fixe des limites claires.
L'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société peut donc être intéressant d'un point de vue fiscal, mais uniquement dans des circonstances appropriées. Chaque situation est unique et une discussion préliminaire avec votre comptable vous évitera des surprises coûteuses par la suite.
